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山東威海沿海樓盤分析草案
作者：亞霖 時間：2005-5-9 字體：[大] [中] [小]
山東威海沿海樓盤分析草案
乳 山 銀 灘
在威海乳山市郊沿海樓盤較為集中的地區有：銀灘。她距乳山市區有20公里（開車15分鐘），就銀灘沿海樓盤開發、銷售、輔助設施都比較成熟。醫院、學校、班車、浴場、飯店、仙人橋軍艦等旅游設施都已經建成，銀灘附近的“潮汐糊娛樂中心”和“集娛樂購物為一體的大型超市”也在乳山市政府的擬建計劃中。
銀灘房產開發商據了解總共有25家，就開發項目、樓盤檔次也不同。就銀灘房產土地購買價格從03年到今價格從10萬/畝也上漲到40萬/畝；就銀灘樓盤價格從03年的900—1100元/平方（當時最高價1400元/平方）、04年的1000—1230元/平方（當時最高價2000元/平方）、05年的1200—3000元/平方（目前最高價4000元/平方，均價為1700元/平方）。
乳山沿海樓盤門前是沿海公路，沿海公路到海邊平均有100米左右，這里的氣候舒適、環境幽雅很適合用來旅游、休閑渡假、養老所用，而此地樓盤價格以附近生活設施不斷的完善而呈迅猛的上漲趨勢。銀灘85%以上的樓盤都已被異地人（濟南、東北、河北、北京、天津等地）購買，并且銀灘各房產公司的樓盤價格、異購方式、返點都很透明，而且大多數銀灘房產公司都有和異地房產公司合作過，也都很成熟。基本返點的架構為：2—3個點，在規定時間內看銷售業績來不斷提升返點，最高到5個點。
我們在乳山停留了1天（5月4日）平均走訪了11家房產公司：海林花園、珍珠灣花園、勝利國際花園、青銀·銀海園、益海花園、海潤觀海苑、鴻基·海都花苑、東泰·海都花苑、中豪渡假村、海韻陽光花園、銀灘如意花園。
其中有合作意向的有：益海花園、中豪渡假村、海潤觀海苑、鴻基·海都花苑。平均都是3個點的返點，并且看房的費用由我們自己承擔。
益海花園的于總經理，給了我們一份他們起草的合作合同來供我們公司參考（合同我們已經帶回），初步協商為樓盤包干，包干期限為4個月。起步返點為3個點，在規定期限內銷售了90%以上返點為4個點，100%返點為5個點。（可以詳見合同）
中豪渡假村，雖然已經剛和北京的一家房產公司簽定合同，但是他感覺北京的公司實力有限，很有想和我們合作的意向，并且中豪渡假村的樓盤結構、規模、質量和結構都是銀灘最好的，和我們企業開展的規模很符合。
綜上所述：銀灘樓盤以及周邊設施發展已經較為成熟和趨于完善。就目前現狀分析，我們與乳山銀灘樓盤合作的可能性是有但不是很“深”，僅僅是以代銷方式來進行合作，談不上更深層次的合作。不過，我們企業可以進行嘗試性合作但不能做為主要方向，滲入市場深挖渠道是我們現階段的關鍵。
建議我們企業，一方面就目前項目開展淺層次合作（也就是代銷或包干），一是我們在石家莊的異地置業中心的知名度需要在最短時間里借助多方面渠道分層次的進行大力度塑造；二是更方便我們企業與諸多地域的房產開發商高層深層次的接觸合作有可能，變被動于主動。然而我們企業要把工作重心放到他們的二期三期開發和真正意義上的“合作”上，以及閉塞區域觀海樓盤的整體包裝策劃銷售上。
制約我們深層次的合作因素有四：
1、 目前我們企業在乳山的知名度和影響力不高；
2、 我們的包裝策劃異地觀海樓盤的經驗和渠道少；
3、 我們企業與乳山當地政府的接觸幾乎為零，也就是對該區域樓盤發展規劃的進程不是很熟悉；
4、 我們如果以風險金做的話，對我們企業的投資有很大的風險。
基于以上因素我們目前不是很容易和銀灘觀海樓盤開發商進行深層次的主動的合作，還需要有深層次的溝通。
榮 成 石 島 俚 島：
榮 成周邊觀海樓盤主要集中于榮成新開發區并且沿海樓盤開發的很少。榮成開發區觀海樓盤主要面對的市場是：榮成當地消費者和少量的東北、北京的消費者。榮成市區內觀海樓盤的均價在2600左右。我們在榮成總共走訪了2家房產開發商：十里河小區、桃園得潤居。而針對石家莊異地置業市場開發性不高，一是價格偏高 二是離海邊距離較遠。該地區的樓盤賣點：離海有一定距離，夏天不會特別的潮濕，海風較小，高層還能觀海；靠近市區所以相應的生活設施配備十分完善；交通、購物、娛樂休閑相應便利很多。針對我們企業可以把該樓盤做為我們經營的一個分支項目而不是重點項目。
石 島位于膠東半島的最東端，距榮成43公里，是一個三面環海的島嶼，素有“海上明珠”之稱，這里依山傍海，風景秀麗，空氣清新，環境宜人，交通便利，擁有中國北方最大的漁港－－石島港，以及成山頭、九頂鐵槎山等名勝風景區。年平均氣溫11.8度，夏季平均氣溫20.8度，冬季平均氣溫-0.4度，夏無酷暑，冬無嚴寒，年降水量800毫米，屬暖溫帶海洋性濕潤氣候。石島空氣潔凈，系天然健康氧吧空氣污染指數始終在2級以上，負離子含量每平方米達4000多個，比一般城市高10-20倍。石島灣山清水秀，風光旖旎，萬米銀灘石島灣天然海水浴場、鏌铘島國際游樂中心、朝陽山森林公園、鳳凰湖風景區都是理想的休閑度假之所。萬米海水浴場，水清浪柔，沙細灘緩，潮跡線下150米之內，最深不足1.6米，是絕無僅有的天然泳區。整個岸灘和浴場底部由顆粒均細的晶體狀沙粒裹覆，不含泥土成分，由于其特有的區位和地貌形狀，水質通體透明。
我們在石島主要走訪了1家房產開發商：海風花園。
海風花園，位于石島灣省級旅游度假區內，盡享石島灣最美的海岸線，處于石島灣國際海水浴場、朝陽山風景區、04年開工投資兩億美元興建的鳳凰湖綜合旅游工程等旅游景點的環抱之下，緊鄰石島漁家民俗旅游度假村，前面即是美麗的大海，真正實現了家與大海的零距離接觸。該樓盤的輔助設施建設也已成規模海風花園地處石島海濱旅游度假區內，北依青山，南望大海，山水兼美，交通便利。總建筑用地7.7萬平米，總建筑面積約5萬平米，綠化率達55％。園區主張建筑與自然的有機結合，規劃建造景觀別墅、低密度住宅等多種建筑形態，戶型從50平米—300平米，總戶數600戶，滿足現代健康生活的需要，園區結合依山臨海的自然景觀，邀請著名園林設計公司，建造歐式風格的自然山水，園區內流水潺潺，綠意盎然，與門前的海岸休閑景觀長廊一氣呵成，園區還建有豪華觀海會館等配套設施，智能化系統設置，與海零距離接觸的同時，更能享受到度假式生活的便捷與舒適。
海風花園的樓盤整體規劃是考察山東威海沿海樓盤最完善的。不僅樓盤布局、結構、升值潛力都是比較之下最好的。并且我們與該樓盤銷售經理就合作一事進行了詳細溝通也達到了共識，基本樓盤銷售返點在2.5個點。不過就海風花園策劃、銷售是由上海天策公司獨立完成。我們企業的切入點不是很高，但是通過代理該樓盤的異地銷售代理可以很大程度上提升我們企業的產品檔次和銷售格局。
俚 島同樣也是一個三面環海的地區，那里相對應的樓盤開發商較少。并且山東政府計劃將于05年底在俚島和文登建設跨海大橋，并且是中國首條沿海公路的必經之地。我們主要走訪了4家房產企業：盛泉房產集團、大順莊園、淄博度假村、中隆集團。
盛泉集團主要經營：食品、紡織、水產品、房產等等，其中房產投資占總投資的70%。盛泉房產集團的樓盤名稱為陽光花園，此樓盤依山而建離海有2公里的距離，在樓盤的附近該集團正在建設購物超市和洗浴中心。所以相應的樓盤價格較低，均價在：1200左右不超過1300元/平方，目前所剩樓盤有200余套。并且通過交流我們感覺到該集團的房產經理對我們企業的經營方式很感興趣，并且與我們企業通過石家莊的異地置業中心合作意向很濃。（我們企業很容易與該企業進行深層次的接觸并且都有意向進行深層次的合作）
大順莊園位于威海市俚島度假區，依山面海的齊都大順莊園，由山東大順集團投資興建。共占地35萬平米，綠化率59%，容積率37%，設有國際高爾夫球場練習區，老年人活動中心，幼兒園等大型會所。中心有3萬平的大型公園，距天然海水浴場僅1000米。有別墅243m2和173m2兩種四室型戶型，低價每平方1600元，總價38.8萬和27.7萬出售 [二期12月開盤每平方2000元以上]。現已一期開發了500棟別墅，在沒有做任何對外宣傳的基礎上已經銷售了近405套，所剩95套別墅有173 m2的小戶型別墅15套；243 m2的戶型別墅80套。一期500套別墅于05年6月底交房（由于樓盤價格偏低，針對返點也較為低：1.5個點）。物業管理計劃最先由山東大順集團來操作，最后移交給山東正規的物業管理公司。該別墅群冬天沒有采暖設施，并且通過與該樓盤銷售經理溝通得知，榮成所有房產開發商受當地政府所制約導致：樓盤建設、樓盤銷售和一系列證書辦理同時進行。[二期6月開盤共500套別墅每平方均價：1800元] （借以上情況分析，我建議我們企業與該開發商有必要進行深層次的接觸，找到彼此合適的深層次合作方式并且開發潛力很大，可從這里掘到“第一桶金”。）
淄博度假村緊靠大順莊園，同樣也是淄博開發商在此地開發樓盤。該度假村總共有樓盤18棟基本都是5層結構，離海邊800米左右，平均是以64.5平和72平的小戶型為主，每套平均價格在10萬元左右（2樓：1620元/平，3樓：1660元/平，5樓：1490元/平）。就目前考察現狀分析該樓盤基本都已經入住，就有50套未達成銷售。開發商人員基本都已經撤回了總集團，現在就有該集團下屬的物業公司在此地進行物業管理。
中隆花園總體用地面積為46667平方米，總建筑面積為50540平方米，綠化面積為18302.9平方米，建筑密度為0.296，綠化系數為46%，容積為1.087。現在正處在旺銷時期未達成銷售樓盤有200多套，平均價格為1700—1800元/平。遺憾的是我們此次前去沒有看到該公司的負責人，但是已經留下了彼此的聯系方式。
綜上所述：榮成周邊沿海樓盤和乳山沿海樓盤比較起來，整體綜合開發、與異地中介合作的銷售模式并不是很成熟。大多數房產公司都沒有進行對外宣傳，并且和異地房產中介公司的接觸不是很多，然而對我們企業的樓盤超市的規模和高起點定位有一定的興趣。如果我們企業在合作模式上主動承擔一定的投資風險，那么我們和該地區的樓盤開發商一定會有較為深層次的合作甚至形成壟斷經營。
不利因素分析：
1、大多數樓盤附近的輔助設施：商場、休閑場所、醫院、學校、郵局……建設不是很完善，這也是導致目前價格偏低的主要原因；
2、雖然有很濃的合作意向，但是對我們企業的樓盤超市的銷售效果并不是很了解有很多疑慮；
3、該樓盤群距海的平均距離在800米—1000米左右，觀海效果有很大的影響；
4、諸多開發商都由于該地區政府原因，導致了：樓盤建設、樓盤銷售、樓盤系列證書辦理都是同一時間一起進行。
有利因素分析：
1、該地區沒有一家樓盤開發商在石家莊設置異地樓盤銷售處，他們的合作模式比較模糊，有很大的合作空間，有利于我們企業對該地區的樓盤進行壟斷經營。
2、該地區的樓盤價格普遍較低，升值空間巨大。快速占領市場是我們首要考慮的問題。
3、該地區的政府對沿海樓盤的公共設施建設投資很大，這就更加促進該地區的樓盤升值潛力。
4、 “異地樓盤銷售超市”這種經營模式，對于該地區很多樓盤開發商而言都是較為感興趣的新合作模式。對我們快速滲透該市場有很大的契機！